蛋壳自如相继被曝赴美IPO盈利难题未解恐难获资本市场认可

伴跟着部分长租公寓企业以爆仓、破产等方法离场，这个职业“粗野生长”的年代总算步入结尾。职业洗牌之下，一些头部企业必然想要跑的更快。

近期，蛋壳公寓、自若相继被传出赴美上市的音讯，且两家公司均三缄其口，采取了不否定、不回应的情绪，更加重了商场的猎奇。为什么在长租公寓“褪温”的当下追求上市?

蛋壳、自若被传加快上市

连日来，蛋壳与自若两大长租公寓商场头部企业先后传出了IPO的新进展。

9月12日，有外媒报导称，蛋壳公寓最快将于本年内赴美上市，募资金额为6至7亿美元;次日，自若也被传出考虑下一年赴美上市的音讯，最高筹资金额10亿美元。

关于上市风闻，蓝鲸房产别离联系了自若、蛋壳公寓的相关负责人，但两家企业均挑选了缄默沉静。

58安居客首席剖析师张波向蓝鲸房产剖析称，两家企业此刻追求上市，或是为处理规划化过程中的资金需求。他指出，现在长租公寓面对的痛点较多，最为重要的有两点：一方面是方针性危险，包含北京、南京在内的部分城市现已清晰不得进行“N+1”的改建;另一方面则是各地遭到的租金管控在逐渐添加。

事实上，长租公寓是一项前期资金投入大，报答周期长的微利型职业，这意味着，所谓“蓝海”，竞赛压力并不小。

据中信证券的测算，长租公寓品牌假如适用6%增值税率和20%的转租租金增幅，则其净利润率约为-10.3%;当转租租金增幅扩展至40%时，其净利润则在3.4%左右。在所有开支中，租金本钱占七成、装饰占一成，其他为人工、营销和税费开销。

而跟着房地产商场融资环境的收紧，长租公寓融资项目也遭到影响。据CVSource统计数据显现，2019年前7个月里，仅有11家长租公寓品牌获得了融资款，同比上一年，该数据下降了70%。

与此一起，租金贷、甲醛房、推涨租金等问题的频发，也为长租职业的开展带来的不稳定性，更加重了职业的大规划洗牌。据蓝鲸房产此前报导，2018年，至少有9家长租公寓企业阵亡。2019以来，包含乐伽公寓因资金链断裂宣告破产;朗诗地产(HK：00160)揭露宣告剥离长租公寓事务;远洋集团被传方案在年内剥离长租公寓事务。

维权事情高发、多家企业加快“离场”的布景下，蛋壳、自若此刻上市，能否得到本钱商场认可?难以预料。

盈余难题未解，融资、圈房、上市三部曲之后何以为继？

2015年，国内初次提出要点支撑长租公寓事务开展。2017年，多个省市推出租售并重方针。据链家研究院发布的《租借兴起》陈述指出，估计到2025年，我国租借商场规划将增长到2.9万亿，到2030年将会超越4.6万亿。

自此开端，融资和圈房成为了这场规划之战中无往不利的“兵器”。2018年1月，自若完结A轮40亿融资时，已在全国9个城市落地了长租事务，办理房源数量50万间，累计服务120万租客，办理财物价值超越6000亿。而据克而瑞数据显现，截止到2019年上半年，自若办理房源数量再度提升为85万间。

本年6月15日，自若完结5亿美元B轮融资，出资方包含腾讯出资，红杉我国等，现在估值为50亿美元;而蛋壳公寓也刚刚于本年3月完结了C轮5亿美元融资，商场估值为20亿美元。揭露材料显现，截止现在，蛋壳办理房间的规划为50万间。

在此基础上，蛋壳、自若还都有一个100万间的“小方针”。

但需求留意的是，在企业融资、圈房，敏捷抢占商场占有率的一起，长租公寓商场的盈余问题仍旧悬而未解，这或许会成为本钱商场最大的“忌惮”。

对此，有商场剖析以为，参阅联合工作巨子WeWork的上市估值遭“腰斩”的状况来看，蛋壳、自若等品牌此刻赴美上市，或不是好时机。协纵战略办理集团联合创始人黄立冲以WeWork为例，剖析了蛋壳、自若或许面对的上市难题。他指出，最初被软银出资时，WeWork商场估值一度高达600亿美元。但跟着商场行情转冷，软银乃至由于商场平平的反响，敦促其放置IPO方案。据商场最新音讯，WeWork原定的上市方案现在现已推迟到10月后，而其也在考虑下降IPO方针估值，从原先的470亿美金，直接降到200亿美金以下。

而从WeWork被diss的问题点来看，盈余缺乏是其饱尝质疑的核心问题。这事实上也是长租公寓职业的痛点。

据克而瑞检测的数据显现，截止到2019年二季度末，国内20个要点城市公寓租金报答率仅为1%-3%，其间一线城市低于2%，这不只低于工作租金的3%-5%，更远低于世界公寓水平。

黄立冲直言，企业的规划多少并不是本钱商场重视的仅有要素，关键是他们赚不挣钱。

不过，我国企业本钱联盟理事长柏文喜给出了不同定见，他以为，“蛋壳、自若挑选境外上市或出于两种原因：一是这类企业归于轻财物、运营型和高生长企业，境外本钱商场承受度高、估值也相对较高;第二或许是企业尚处于不盈余状况，境外本钱商场关于尚处于亏本阶段可是远景看好的企业，承受度要更好一些。”

事实上，此前商场中已流传出多个蛋壳、自若的上市方案，这一次，会不会一语成箴，也还需求时刻给出答案。能够预见的是，跟着国内长租公寓商场行情的降温，本钱商场的情绪或不会过分达观。